Transfert de l’hypothèque (avec ou sans fiction flamande)

Introduction

Un transfert de l’hypothèque signifie que, lors de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, le prêt relatif à un autre bien immobilier (précédent) n’est pas remboursé à l’institution financière, mais que le prêt continue de courir avec le nouveau bien comme garantie. En d’autres termes, les conditions particulières, et plus précisément les garanties du prêt existant, sont modifiées.

En ce qui concerne la fiscalité, le transfert de l’hypothèque a pour conséquence que le logement auquel le prêt était initialement lié devient un logement non propre, et est donc éligible aux avantages fédéraux. La nature des avantages fédéraux dépend notamment de la date de transfert de l’hypothèque (avant ou après le 1er janvier 2016).

Pour les transferts de l’hypothèque effectués à partir du 1er janvier 2016, la Flandre prévoit un système permettant d’opter pour les avantages régionaux flamands, pour autant qu’un certain nombre de conditions soient remplies. C’est ce que l’on appelle la fiction flamande. Celle-ci est de nouveau d’actualité depuis la suppression du bonus logement flamand en date du 31 décembre 2019. Quiconque remplit les conditions peut en effet encore bénéficier du bonus logement flamand lors de l’achat d’une nouvelle habitation à compter du 1er janvier 2020.

Pour entrer en ligne de compte pour la fiction flamande et donc continuer à bénéficier du bonus logement flamand après le transfert de l’hypothèque, les conditions suivantes doivent être remplies :

Le prêt doit être contracté pour acquérir ou conserver l’habitation unique occupée personnellement : objectif = achat TVA / achat droits d’enregistrement / nouvelle construction / rénovation / droits de succession / droits de donation.
La date du prêt doit être comprise entre le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2020.
Il doit s’agir d’un prêt hypothécaire.
Le prêt doit relever du système du bonus logement Flamand, donc commencer entre le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2016 et concerner une habitation unique et propre au 31 décembre de l’année de prêt ou du bonus logement Flamand intégré commencer avant le 1er janvier 2020 et concerner une habitation propre.
Le transfert de l’hypothèque doit avoir lieu après le 1er janvier 2016.
La vente de l’ancienne habitation doit avoir lieu après le 1er janvier 2016.
Le prêt hypothécaire reste en suspens.
Il faut être propriétaire de l’(ancienne) habitation.
À la date du transfert de l’hypothèque, l’(ancienne) habitation doit être l’habitation propre.

Le transfert de l’hypothèque en Région flamande avec application de la fiction flamande

S’il s’agit d’un transfert de l’hypothèque en Région flamande et qu’il remplit toutes les conditions pour l’application de la fiction flamande et tu fais le choix pour la fiction flamande :

- vous remplissez les paiements jusqu’à la date de vente de l’ancienne habitation sous l’ancienne habitation,
- vous remplissez les paiements à partir de la date de vente de l’ancienne habitation sous la nouvelle habitation. Il est donc encore nécessaire de remplir le prêt sous les deux habitations. Vous adaptez également les destinations des deux habitations selon la situation réelle.

Cela permet l’application des avantages régionaux. A partir de l'année qui suit la vente, toutes les dépenses ne sont remplis que dans le nouveau logement.

Les autres transferts de l’hypothèque

Il s’agit des transferts de l’hypothèque en Région flamande qui n’entrent pas en ligne de compte pour la fiction flamande, ou les transferts d’hypothèque en Région bruxelloise ou wallonne :

- vous remplissez tous les paiements sous l’ancienne habitation, y compris les paiements après la date de vente de l’ancienne habitation. Vous adaptez aussi les destinations.

Cela permet l’application des avantages fédéraux.

Attention

Si vous ne choisissez pas la fiction flamande dans la Région flamande (donc les avantages fédéraux) : ce choix est définitif, irrévocable et obligatoire pour l’avenir.
Si vous choisissez ‘La fiction flamande’ au moment du transfert de l’hypothèque à partir du 1.1.2016, vous pouvez toujours opter pour les avantages fédéraux dans les années suivantes.
Si une imposition commune est établie, les deux contribuables doivent faire le même choix. Les conjoints et les cohabitants légaux ne doivent pas faire le même choix, lorsque seul l’un d’entre eux en a la possibilité.

Sources

Circulaire 2018/C/51 du 26.04.2018 (chiffres de la marge 8-32 et 50-53).
Circulaire complémentaire 2023/C/88 du 13.11.2023 : certaines conditions d'application de la disposition fictive transfert de l’hypothèque sont expliquées plus en détail sur base de quelques situations spécifiques.