Hypotheekoverdracht/pandwissel (met of zonder Vlaamse fictie)

Inleiding

Een hypotheekoverdracht (pandwissel) houdt in dat bij de verwerving van een nieuw onroerend goed, de lening die betrekking had op een ander (vorig) onroerend goed niet terugbetaald wordt aan de financiële instelling, maar dat de lening blijft verder lopen met als waarborg de nieuwe woning. Er is met andere woorden in de bestaande lening een wijziging in de bijzondere voorwaarden, meer bepaald de waarborgen.

Op fiscaal vlak heeft een hypotheekoverdracht tot gevolg dat de woning waarop de lening initieel betrekking had, niet langer de eigen woning is, en bijgevolg in aanmerking komt voor federale voordelen. Welke federale voordelen dit zijn, hangt o.m. af van de datum van de hypotheekoverdracht (vóór of vanaf 1.1.2016).
Vlaanderen voorziet, voor een hypotheekoverdracht vanaf 1.1.2016, in een systeem om te kiezen voor de Vlaamse gewestelijke voordelen, weliswaar mits voldaan is aan een aantal voorwaarden. Dat is de zogenaamde Vlaamse fictie. Deze werd in het licht van de afschaffing van de Vlaamse woonbonus per 31/12/2019 opnieuw actueel. Wie aan de voorwaarden voldoet, kan immers bij de aankoop van een nieuwe woning op of na 1/1/2020 toch nog van de Vlaamse woonbonus genieten.

Om in aanmerking te komen voor de Vlaamse fictie en dus na hypotheekoverdracht blijvend te kunnen genieten van de Vlaamse woonbonus, moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn:

De lening moet aangegaan zijn om de enige en zelf betrokken woning te verwerven of behouden: doel = aankoop BTW/aankoop registratierechten/nieuwbouw/verbouwing/erfenisrechten/schenkingsrechten
De datum van de lening moet vallen na 1.1.2005 en voor 1.1.2020
Het moet gaan om een hypothecaire lening
De lening moet vallen in het systeem van de woonbonus, dus vanaf 1.1.2005 en voor 1.1.2016 en enige en eigen woning op 31.12 van het leningsjaar of vanaf 1.1.2016 en voor 1.1.2020 en eigen woning
De hypotheekoverdracht moet vallen na 1.1.2016
De verkoop van de oude woning moet vallen na 1.1.2016
Eigenaar zijn van de (oude)woning
Op de datum van de hypotheekoverdracht moet de (oude) woning de eigen woning zijn

Hypotheekoverdracht in het Vlaamse gewest met toepassing van de Vlaamse fictie

Indien het gaat over een hypotheekoverdracht in het Vlaams gewest (deze voldoet aan alle voorwaarden voor toepassing van de Vlaamse fictie) en je kiest voor de toepassing van de Vlaamse fictie:

- vul je de betalingen tot aan de datum verkoop van de oude woning in bij de oude woning,
- vul je de betalingen vanaf de datum van verkoop van de oude woning in bij de nieuwe woning. Hier is het dus nog nodig dat je de lening bij beide woningen invult. De bestemmingen van beide woningen pas je ook aan op de reële situatie.

Dit zorgt ervoor dat de gewestelijke voordelen worden toegepast.
Vanaf het jaar na de verkoop worden dan alle uitgaven nog enkel bij de nieuwe woning ingevuld!

Andere hypotheekoverdrachten

Dit gaat om hypotheekoverdrachten in het Vlaams gewest die niet in aanmerking komen voor de Vlaamse fictie, of hypotheekoverdrachten in het Brussels of Waals Gewest: vul alle betalingen in bij de oude woning, ook de betalingen na datum verkoop van de oude woning. Pas ook de bestemmingen aan. Dit zorgt ervoor dat de federale voordelen worden toegepast.

Opgelet

Indien je in Vlaanderen niet kiest voor Vlaamse fictie (dus voor federale voordelen) is deze keuze definitief, onherroepelijk en bindend voor de toekomst.
Indien je kiest voor de Vlaamse wettelijke fictie bij hypotheekoverdracht vanaf 1 januari 2016 kunt u in de volgende jaren nog steeds kiezen voor de federale voordelen.
Als een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, moeten beide belastingplichtigen dezelfde keuze maken. Echtgenoten en wettelijk samenwonende partners moeten niet dezelfde keuze maken wanneer slechts één van hen de mogelijkheid heeft.

Bronnen

Circulaire 2018/C/51 van 26.04.2018 (randnrs. 8-32 en 50-53).
Aanvullende circulaire 2023/C/88 van 13.11.2023: enkele voorwaarden inzake de toepassing van de fictiebepaling hypotheekoverdracht worden aan de hand van een aantal specifieke situaties nader toegelicht.

Gerelateerde onderwerpen

Release notes: CCH Personal Tax voor accountants aj. 2026

De update van het aangifteformulier voor aanslagjaar 2026 omvat nieuwe en verwijderde codes, aanpassingen voor carried interest en liquidatiereserves, verlaging van belastingvermindering giften, en verhoging van het belastingkrediet aangroei eigen middelen. Er zijn wijzigingen in de aftrekbaarheid van onderhoudsuitkeringen en autokosten, en een nieuwe module 'Omzettingsrenten' is toegevoegd. Daarnaast zijn federale verminderingen zoals woonbonus en interestaftrek afgeschaft. De vrijstelling flexi-job is verhoogd, en een module nettobestaansmiddelen toegevoegd. Verder zijn fiches aangepast, belastingtarieven en gemeentebelastingen geüpdatet en diverse codes verwijderd.

Release notes: CCH Personal Tax voor accountants aj. 2024

Deze documentatie beschrijft updates en verbeteringen voor het belastingsoftwarepakket voor aanslagjaar 2024, met bijzondere aandacht voor de module Tax-on-web. Belangrijke nieuwigheden zijn onder meer de verplichte bijlage 270 MLH voor huur en huurlasten, latere indieningsdatum voor bepaalde niet-inwoners, en aanpassingen rond auteursrechten, laadstations voor elektrische wagens en fiscale aftrekregels. Ook zijn nieuwe inkomstenfiches (zoals 281.45) en fiscale hulpteksten verwerkt. Daarnaast zijn diverse verbeteringen en bugfixes doorgevoerd om de belastingaangifte efficiënter en conform de administratie te laten verlopen.

Begindatum eerste vestiging zelfstandige activiteit

Dit document beschrijft hoe je in Adsolut Express en CCH Personal Tax de datum van de eerste vestiging als zelfstandige kunt invoeren en bijwerken. In Adsolut MasterKB vind je dit onder Basisgegevens > Personalia > Huidige fiche. Deze datum wordt automatisch overgenomen in nieuwe of bestaande aangiften personenbelasting. Bij bestaande aangiften kun je via een knop op het hoofdscherm de persoonlijke gegevens opnieuw ophalen om de datum te actualiseren. Ook in de browser versie van CCH Personal Tax is dit via Persoonlijke situatie > Persoonlijke gegevens aan te passen.

Opstarten CCH Personal Tax (via Adsolut Express)

Deze handleiding beschrijft het opstarten van CCH Personal Tax via Adsolut Express. Eerst maak je een relatiefiche voor een natuurlijke persoon aan en vul je essentiële dossiergegevens in, zoals naam, adres, rijksregisternummer en gezinssituatie. Optioneel kun je ook aanvullende gegevens invullen. Daarna start je de personenbelasting vanuit de relatiefiche en koppel je deze aan my.adsolut.com. Na inloggen opent CCH Personal Tax, waarna je een aangifte kunt aanmaken. Voor meer details is uitgebreide documentatie en e-learning beschikbaar.

Onroerende goederen en leningen

Deze handleiding beschrijft het invoeren en verwerken van onroerende goederen en leningen binnen een aangiftesoftware. Gebruikers kunnen onroerend goed toevoegen, basisgegevens en bestemmingen (zoals eigen bewoning, verhuur) invullen, leningen koppelen en bijbehorende betalingen registreren. De software controleert automatisch op ontbrekende gegevens en helpt bij het invullen van aanvullende informatie. Ook worden gebruikers gewezen op te maken keuzes, zoals welke woning als eigen woning wordt aangemerkt en welk belastingvoordeel van toepassing is bij hypothecaire leningen. Dit proces ondersteunt nauwkeurige en volledige belastingaangifte.